При покупке квартиры в новостройке супруги сталкиваются с важным вопросом — как лучше оформить право собственности на недвижимость. Выбор между регистрацией квартиры на одного из супругов или на обоих может оказать значительное влияние на финансовые и юридические аспекты сделки. В зависимости от выбранной формы собственности — совместной или долевой — определяется, каким образом распределяются права, а также обязанности между супругами.
Что такое общая совместная собственность на квартиру
Квартира в новостройке может быть признана общей совместной собственностью, если владельцы решили не разделять доли. Они управляют недвижимостью вместе, руководствуясь принципом добросовестности, как подчеркивают юристы.
Обычно имущество, приобретенное супругами, считается их общей совместной собственностью, если они не согласовали другой режим владения через брачный договор. По закону всё, что супруги приобретают во время брака, автоматически становится совместной собственностью, а при разводе делится поровну. Это правило применяется даже если покупку оформляет только один из супругов — второй также имеет право на половину.
Если заключен брачный договор, владение и раздел имущества проводится согласно условиям договора. Этот договор может содержать любые условия, которые супруги считают необходимыми.
В случае общей совместной собственности все владельцы имеют равные права на управление квартирой. При продаже жилья они обязаны действовать вместе, так как являются совместной стороной сделки. Никто из них не имеет преимущественных прав.
Такой вариант собственности имеет свои преимущества, но также содержит недостатки.
Достоинства:
- Владельцы имеют равные права, что способствует равномерному распределению ответственности за содержание недвижимости — коммунальные платежи распределяются между всеми собственниками
- Аналогично обстоит дело с налогом на имущество: расходы разделяются между собственниками, что снижает финансовую нагрузку каждого
- Налоговые вычеты распределяются согласно договорённости
- Суд не имеет возможности наложить ограничительные меры на недвижимость, являющуюся общим имуществом, при рассмотрении дела, касающегося одного из владельцев
Недостатки:
- Совместное владение подразумевает выдачу единого документа на право собственности. Это может создать неудобства, если владельцы живут в разных местах, так как документ нужно будет постоянно передавать.
- Доход от аренды квартиры делится поровну между всеми владельцами.
- Если один из владельцев является несовершеннолетним, любые сделки или действия с квартирой должны проходить с участием органов опеки.
Как приобрести квартиру, находящуюся в совместной собственности
Покупка квартиры, являющейся общей совместной собственностью, не представляет высокого риска,как это бывает с унаследованным жильем. Главное внимание следует уделить проверке необходимых документов.
Собственники в таком виде владения не имеют права продать объект без согласия всех совладельцев. Это мероприятие с одной стороны снижает вероятность мошенничества между сторонами, а с другой — если кто-то из собственников не выразит желание продать квартиру, то потенциальные покупатели должны будут договариваться с ним.
Покупатели должны учитывать это обстоятельство, так как если собственники не достигнут согласия по вопросу продажи, сделка может быть отклонена или аннулирована.
Согласие на сделку между собственниками должно быть оформлено официально — в виде нотариально заверенного документа. Даже если супруги имеют зарегистрированный брак и один из них подписывает договор купли-продажи, требуется также нотариально заверенное согласие второго супруга.
Эксперты советуют всегда внимательно изучать форму собственности на недвижимость, особенно если продавцами выступают супруги.
Какие документы проверить
Для определения статуса квартиры, являющейся общей совместной собственностью, необходимо запросить следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права собственности или иные документы, подтверждающие право на недвижимость
- Выписку из ЕГРН
- Паспорта мужа и жены
- Свидетельство о браке (лучше уточнить через нотариуса, как получить данные из реестра браков после 31 декабря 2017 года)
- Документ, подтверждающий приобретение квартиры (договор купли-продажи)
- Брачный договор, если он существует
В свидетельстве о государственной регистрации права собственности может быть указано одно или два имена владельцев. Наличие свидетельства, содержащие только одно имя, не всегда подтверждает, что собственность является личной, за исключением определённых случаев.
Для получения полной информации о недвижимости и собственниках требуется выписка из ЕГРН, так как свидетельство остается у владельцев даже после продажи квартиры. Необходимо убедиться, что персональные данные владельцев и характеристики недвижимости, указанные в документе, соответствуют действительности.
Необходимо обязательно проверить документы, подтверждающие переход прав на квартиру к супругам: договор дарения, купли-продажи, свидетельство о наследстве, договор ренты или документ о приватизации.
При наличии всех перечисленных документов можно определить форму собственности на квартиру. Для получения дополнительной информации о юридических аспектах недвижимости рекомендуется обратиться к специалисту.
Также необходимо сравнить документы, удостоверяющие возникновение права собственности на квартиру, с их регистрацией, а также свидетельством о браке. Важно также проверить наличие брачного договора, который может определить форму собственности, включая условия владения, а также раздел имущества, приобретенного в браке.
Следовательно, чтобы приобрести квартиру, представляющую собой общую совместную собственность, важно удостовериться, что она была приобретена в браке, при этом отсутствует брачный договор.
При выполнении всех требований заключается обычный договор купли-продажи, который может быть подписан одним или обоими супругами. Если договор подписывается одним из супругов, требуется официальное подтверждение согласия второго супруга, чтобы исключить возможные претензии на имущество, предотвращая потенциальные споры о его правах. После заключения договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре, оплатив соответствующую государственную пошлину за регистрацию права собственности.
Что представляет собой долевая собственность на квартиру?
Юристы отмечают, что вне брака практически не встречается формат общей совместной собственности. Недвижимость может служить источником потенциального дохода, а также несет обязательные расходы на жилье. Часто люди хотят узнать, какая доля принадлежит каждому и как эти права будут распределены. Совместная долевая собственность супругов пользуется такой же популярностью, как и общая совместная собственность.
В режиме совместной долевой собственности доли всех владельцев квартиры имеют чёткое распределение, но размеры этих долей могут быть различными. Например, у одного владельца может быть 2/3 доли, у другого — 1/3. Или у одного 70/98, у другого 28/98, а у остальных доля может быть распределена иным образом.
Для управления квартирой в общей долевой собственности владельцы могут заключить договор, который определит способы управления недвижимостью. В таком договоре обычно указывается, кто и как может пользоваться частью собственности. Если не удастся договориться о правилах управления, разрешение спора может потребовать вмешательства суда.
Плюсы и минусы долевой собственности
Не существует универсально удобной формы собственности для всех. Выбор зависит от личных предпочтений и финансовых обязательств, включая налоговые аспекты.
Плюсы
Преимущества совместной долевой собственности включают возможность распоряжаться своей долей жилплощади без необходимости согласовывать действия с другими собственниками. Владельцы могут дарить, завещать или продавать свою долю, однако они обязаны уведомить других собственников, которые имеют предварительное право на приобретение освобождающейся доли.
При аресте недвижимости одного из собственников в рамках судебного разбирательства, совместная долевая собственность не позволяет ее изъятие. Доли других собственников остаются при них и не подвергаются риску ареста из-за долгов одного из собственников.
Каждый собственник имеет свои документы, подтверждающие его долю собственности.
Минусы
Доля квартиры необязательно соответствует целому помещению. Например, если четырехкомнатная квартира имеет четырех владельцев с выделенными долями, каждая доля не обязательно будет равной по размеру, как комнаты. Обычно комнаты в квартире различаются по площади, а также есть общие зоны, которые не всегда можно физически разделить.
Если согласовать раздел долей квартиры с другими владельцами не удается, и физически отделить часть не представляется возможным, решение спора может потребовать судебного вмешательства. Судебные процессы являются затратными и могут занимать значительное время.
Долевая собственность подвергается юридическим ограничениям. При возникновении трудностей у одного из владельцев, его долевую часть квартиры могут арестовать из-за долгов или наложить ограничения на её распоряжение. Это может вызвать неудобства для остальных собственников.
Владелец доли имеет право сдавать в аренду свою часть квартиры или размещать в ней гостей без предварительного согласования с другими собственниками долей.
Как определяется доля
Если наследодатель распределяет доли имущества, он может самостоятельно определить их размеры, руководствуясь своими личными предпочтениями.
При приватизации квартиры доли чаще всего распределяются поровну, однако владельцы могут договориться о другом распределении, если есть обоснованные причины. К примеру, если один из собственников потратил деньги на ремонт и сохранил чеки за материалы и работы, или регулярно оплачивает коммунальные услуги за всех.
Однако доля не обязательно соответствует конкретной части квартиры. Например, 1/4 часть от четырёхкомнатной квартиры не обязательно соответствует одной отдельной комнате. Кроме того, в долю включаются общие площади, такие как кухня, гостиная, коридор и санузел. То есть, обладатель четверти имеет право на четвертьуправления всей квартирой.
Можно попытаться выделить свою долю для полного распоряжения ею, но это не всегда возможно. Это реально только при тех обстоятельствах, когда можно обустроить отдельный вход в комнату и разделить кухню, ванную, коридор и туалет таким образом, чтобы не мешать остальным владельцам. Это сложный и затратный процесс, который не всегда приводит к успеху.
Если соглашение между собственниками достичь не удается, выделить долю можно через суд.
Идеальная и реальная доли в квартире
Разделение долей квартиры может осуществляться двумя методами — идеальным и реальным.
Идеальная доля не обязательно соответствует конкретному жилому помещению. Она может быть выражена дробной частью и представлять собой абстрактную долю в праве на всю квартиру. Например, идеальная доля, эквивалентная половине двухкомнатной квартиры, не привязана к конкретным комнатам, и её нельзя физически определить в квартире. Владельцы таких долей имеют равное право на пользование всей квартирой, включая обе комнаты, без согласования с другими участниками долевой собственности.
Реальная доля, хотя также может быть дробной, относится к конкретному отдельному помещению квартиры. При таких условиях владельцу этой доли принадлежит определенная комната или часть квартиры, которую можно определить и использовать без участия других собственников.
Как купить долю в квартире
Для определения формы собственности квартиры следует обратиться к выписке из ЕГРН. Если планируется полная покупка квартиры у всех долевых собственников, можно организовать встречу со всеми и заключить единый договор купли-продажи, который затем следует зарегистрировать в Росреестре. Однако, если вы хотите купить лишь одну или несколько долей, следует соблюдать особые правила.
Закон предоставляет совладельцам квартиры долевой собственности первоочередное право на приобретение доли. Покупатель, стремящийся купить долю, должен убедиться, что все совладельцы были уведомлены о предложении и отклонили его по истечении установленного срока. Если совладельцы не ответили, это также считается отказом.
В предложении совладельцам должна быть указана актуальная цена, а также честные и обоснованные условия сделки.
Если продавец не выполнил эти требования или предложил условия, отличные для совладельцев и посторонних покупателей, то совладельцы имеют право инициировать судебное разбирательство для перевода прав собственности на себя.
Для приобретения доли квартиры, выполните следующие шаги:
- Запросите выписку из ЕГРН, чтобы проверить права на долю и узнать количество собственников квартиры
- Убедитесь, что продавец предоставил подтверждения от других долевых собственников — это могут быть их письменные отказы или согласия на сделку
- Согласуйте и подпишите договор купли-продажи, затем заверьте его у нотариуса
- Оплатите госпошлину за регистрацию прав на долю
- Подайте в Росреестр необходимые документы: договор купли-продажи доли, уведомления от других собственников о согласии или отказе, и заявление на регистрацию права
Основные отличия совместной собственности от долевой
Подведем итоги.
Основное отличие между совместной и долевой собственностью заключается в методах управления и использования недвижимости. При долевой собственности каждый владелец может отдельно продать свою долю или использовать её по своему усмотрению.
В долевой собственности владельцы действуют отдельно друг от друга, в отличие от совместной, где все собственники действуют как единое целое. При продаже доли важно учитывать, что другие владельцы имеют преимущественное право на её приобретение.
Купить квартиру в новостройке в совместную или долевую собственность Вы можете в СК Новый Век. Предлагаем доступные цены, помощь в оформлении документов. Для помощи в подборе варианта свяжитесь с нашим отделом продаж!