Кадастровая стоимость представляет собой оценку недвижимости, проведенную государственным органом. Она может значительно отличаться от рыночной.
В данной статье мы рассмотрим процесс назначения такой стоимости, факторы, которые на неё влияют, и важность знания этого параметра. Также мы обсудим возможные способы ее оспаривания.
Отличия кадастровой стоимости от рыночной
Цена по кадастру представляет собой оценку квартиры, выполненную государственными органами с помощью установленной методике. Данный анализ основывается на среднестатистической цене аналогичных объектов в конкретном регионе на определённую дату.
Рыночная стоимость, наоборот определяется договорённостью между продавцом и покупателем. Её размер зависит от следующих факторов:
- площадь
- этажность
- год возведения здания
- состояние инженерных систем
- планировочные решения
- проведённые ремонтные работы
- транспортная доступность
- наличие инфраструктурных объектов
Перечень этих факторов может изменяться в зависимости от особенностей конкретной новостройки.
Рыночная цена подвержена постоянным изменениям, тогда как оценка квартиры новостройки по кадастру фиксируется на определённый законом срок и может пересматриваться периодически. При необходимости владелец имущества имеет право оспорить назначенную цену, предоставляя аргументацию и доказательства
На что влияет кадастровая стоимость
Данный показатель играет ключевую роль при расчете налогов, включая налог, уплачиваемый за имущество. Этот параметр также часто служит основанием определения размера государственных пошлин при совершении сделок через нотариуса или в судебных процессах.
Налог на имущество
Собственники квартир обязаны уплачивать налог на имущество, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта согласно статье 403 Налогового кодекса РФ. Формула расчета налога выглядит следующим образом: налог = цена по госоценке (на 1 января налогового периода) × налоговая ставка.
Налог на доход физлиц при продаже
При продаже объекта недвижимого имущества владелец обязан уплатить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) размером 13% от полученной суммы. Размер налога зависит от кадастровой стоимости имущества. Федеральная налоговая служба (ФНС) применяет понижающий коэффициент равный 0,7, если сумма сделки меньше, чем расценка квартиры по кадастру, умноженная на 0,7 (согласно статье 214.10 Налогового кодекса РФ).
Налог на дарение квартиры
За подаренную квартиру получатель обязан уплатить налог, взимаемый с доходов физических лиц, равный 13%. Когда речь идет о данной ситуации доходом считается кадастровая ценность подаренного объекта жилплощади.
Нотариальные удостоверения сделок с недвижимостью
Нотариусы используют оценочную стоимость по кадастру при расчете государственной пошлины для удостоверения сделок с недвижимостью. Также он применяется при:
- продаже квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему
- продаже доли одним из собственников в случае общей долевой собственности
- передаче недвижимости под доверительное управление
Для других видов сделок с новой квартирой также используется кадастровая оценка как основа для расчета тарифа нотариусов. Если рыночная цена объекта ниже чем оценочная, нотариусы определяют размер пошлины исходя из последней.
Для чего нужно узнавать стоимость по кадастру
Информация о госоценке может пригодиться при:
- Расчёте налогов. Хотя ФНС рассчитывает налоги самостоятельно, собственник может заранее узнать свои будущие траты с помощью данных о регистрационной цене жилья. Также покупатель может узнать размер налога на приобретаемую недвижимость до подписания договора
- Оформлении наследства. Для получения свидетельства о праве наследования необходимо оплатить госпошлину, которую нотариус рассчитывает на основе кадастровых данных из ЕГРН
- Получении ипотеки. Банки запрашивают информацию о государственной оценочной стоимости объекта наряду с отчётом об оценке имущества при рассмотрении заявок по ипотечному кредиту
- Подаче документов в суд. Если предметом иска является недвижимость, госпошлина также рассчитывается исходя из её оценочной цены.
Кто и как рассчитывает стоимость
В регионах расчет проводят органы местного самоуправления, утвержденные региональными или муниципальными властями. Он осуществляется согласно методическим указаниям, утверждёнными Минэкономразвития.
Как часто проводят кадастровую оценку
В регионах России оценка жилой площади новостройки по кадастру с периодичностью каждые три года. В городах федерального значения, таких как Москва, Севастополь и Санкт-Петербург, этот процесс осуществляется каждый 2 года. Максимальный интервал для всех субъектов составляет пять лет с момента проведения предыдущей оценки.
Какие данные используются для расчета
При расчете государственной рыночной стоимости учитываются следующие данные:
- Местоположение объекта
- Год постройки и материалы, использованные при строительстве
- Серия многоквартирного дома
- Другие факторы, предусмотренные соответствующими методическими указаниями
Как узнать цену по кадастру
Официальную оценочную стоимость можно узнать, используя адрес недвижимости или её кадастровый номер.
На официальном сайте Росреестра представлены несколько сервисов с целью получения информации о государственной оценке имущества. Один из них — публичная кадастровая карта, где можно выбрать объект, с помощью регистрационного номера или использовав расширенный поиск.
Также доступны сервисы «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» и «Получение сведений из Фонда данных государственной кадастровой оценки».
Для получения выписки из ЕГРН об официальной финансовой оценке новостройки можно воспользоваться онлайн услугами на сайте Росреестра или посетить офисы МФЦ, где выписка предоставляется бесплатно в течение трех рабочих дней.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость и как это сделать
Если цена по кадастру не соответствует реальной рыночной цене объекта, её можно оспорить. Существует два способа это сделать: Подать заявление для рассмотрения комиссией при Росреестре для оспаривания или судебный иск.
Комиссия по оспариванию
В каждом регионе функционирует комиссия, занимающаяся разрешением споров о кадастровой цене до суда. Заявление туда можно подать в любой форме, при условии указания причин, по которым заявитель считает решение ошибочным. Комиссия обязана принять решение в течение месяца с момента получения документов.
Оспаривание кадастровой стоимости через суд
Заявитель может подать либо иск на оспаривание финансовой оценки, либо заявление о несогласии с решением комиссии. Суд рассматривает заявление и принимает решение в течение двух месяцев.
Какие документы необходимы для суда и комиссии
Для подачи заявления с целью оспаривания необходимо приложить следующие документы:
- Выписка из ЕГРН, подтверждающая права на объект недвижимости
- Копия договора продажи, дарения или иного документа, устанавливающего право владения объектом
- Документы, подтверждающие недостоверность данных, использованных при определении цены по госоценке
- Отчет об оценке стоимости объекта, особенно если его рыночная цена отличается от оценочной
- Документы, подтверждающие аргументацию заявителя, если это необходимо
Помимо искового заявления, также необходимо представить:
- Доверенность, если заявление подается через представителя
- Диплом о высшем юридическом образовании представителя
- Иные документы, которые заявитель считает необходимым представить для защиты своих интересов
Подведем итоги
- Государство устанавливает кадастровую стоимость в каждом регионе на определенный период времени. Этот параметр необходим для точного рассчета налогов при сделках с недвижимостью, налога с имущества и корректировки размера государственных пошлин
- Государственная финансовая оценка остается действительной от двух до пяти лет, и ее значение может изменяться в пределах 20–30% от текущей рыночной цены объекта
- Чтобы узнать точную ценность новой квартиры, можно запросить выписку из ЕГРН или воспользоваться онлайн-сервисом портала Росреестр
- Закон предоставляет два способа оспорить цену по кадастру — через комиссию при Росреестре или через судебное разбирательство